ضوابط ساختمانی شهر مشهد
 
فهرست مطالب
ضوابط ساختمانی شهر مشهد
تراکم ساختمانی در حوزه شهرسازی، ملاک و مقیاسی برای اندازه گیری می باشد که نقشی اساسی در تصمیم گیری های مربوط به ساخت و ساز دارد.

اگر بخواهیم به طور خیلی ساده و روشن در مورد تعریف تراکم ساختمانی صحبت کنیم، می توان گفت که در واقع تراکم، یعنی، مجموع مساحت کل زیربنای طبقات یک ساختمان بدون در نظر گرفتن زیرزمین و پارکینگ.

با انجام محاسبات و فرمول های مربوط به تراکم ساختمانی شما به یک عدد می رسید این عدد به شما می گوید که شما در چند درصد از زمین خود، اجازه ساخت و ساز خواهید داشت.

مجوزی که شهرداری برای ساخت و ساز، به شما می دهد بر مبنای معیارهای مختلفی از جمله، طرح های تفصیلی، شرایط شهری و جمعیت ساکن در آن تراکم های ساختمانی، خواهد بود.

با استفاده از فرمول های تراکم شهری، شهرداری می تواند بر روی تعداد ساختمان ها و طبقات در هر محدوده و منطقه کنترل داشته باشد تا جمعیت ساکن در آن منطقه قابل پیش‌بینی قرار بگیرد.

شهرداری حتی بر روی تعداد طبقات هر ساختمان و متراژ نیز نظارت داشته و در صورتی که کسی بر خلاف قانون، تعداد طبقات بیشتری بسازد و یا به هر نحوی از قانون سرپیچی شود، این مسئله، یک تخلف ساختمانی به شمار می رود. بنابراین باید به قوانین تراکم شهرداری توجه داشته باشیم.

تراکم ساختمانی بر اساس شاخص های مختلفی ارزیابی و کنترل می شود که در ادامه به هر یک از آن ها خواهیم پرداخت.
سطح اشغال

سطح اشغال، در واقع ضریبی است که تعیین می کند که شما قادر خواهید بود که چند درصد از مساحت زمین خود را ساخت و ساز نمایید. به عبارتی دیگر، این ضریب نسبت مساحت مجاز ساخت و ساز را به کل زمین، برای شما تعیین می کند. در نظر داشته باشید که در مفهوم عبارت “تراکم ساختمان” ، یعنی همان سطح زیربنا مد نظر می باشد.
سطح زیربنا

یکی دیگر از معیار های کنترل تراکم شهری و جمعیت، بحث ضریب سطح زیربنا یا همان تراکم ساختمانی می باشد.

همانطور که پیش تر هم گفتیم، اصولا شهرداری برای هر منطقه، یک تراکم ساختمانی مجاز تعریف می کند و شما می توانید به میزان درصد تعیین شده از مساحت کل زمین مذکور برای ساختمان خود زیربنا در نظر بگیرید.
تعداد طبقات مجاز

این هم یکی دیگر از معیار ها برای کنترل تراکم شهری می باشد که در واقع از بد‌ چهره شدن ظاهر شهر توسط انبوه برج ها و ساختمان های مرتفع جلوگیری می کند.
تراکم واحد مسکونی در سطح

آخرین معیاری که در این مقاله برای کنترل تراکم شهری توضیح می دهیم معیار تراکم واحد مسکونی می باشد. در واقع این معیار باعث کنترل تعداد واحد های مسکونی، تجاری، خدماتی و …می باشد.

به طور کلی می توان گفت که این شاخص و معیار از سه معیار گفته شده در بالا قدری مهم تر و دارای اهمیت بیشتری است اما باید این نکته را در نظر داشته باشید که معیار های گفته شده همه در کنار یکدیگر می توانند برای کنترل تراکم شهری کمک کننده باشند اما هر کدام به تنهایی، تاثیر قابل توجهی در این زمینه نخواهند داشت.
فرمول تراکم ساختمانی

برای محاسبه تراکم ساختمانی از یک فرمول ساده استفاده می شود. به این صورت :

100 * ( مساحت زمین ÷ مساحت کل زیربنا ساختمان )

در نظر داشته باشید که آنچه که در این فرمول به عنوان مساحت قرار می دهید باید دقیقا مطابق با عدد قید شده در سند مالکیت باشد و در غیر این صورت اگر مساحت واقعی و موجود در محل از عدد قید شده در سند، کمتر باشد، تراکم ساختمانی بر مبنای مساحت واقعی و موجود، محاسبه می شود.
تراکم به ازای عقب نشینی

در مورد سوم ( تراکم به ازای عقب نشینی )، میزان تراکمی که شهرداری به شما اختصاص می دهد بر مبنای معیاری به نام ” حوزه درآمدی ” محاسبه می شود. اما این معیار چیست؟
حوزه های درآمدی شهرداری مشهد

بر اساس ضوابط شهرداری مربوط به هر شهر ممکن است آن ناحیه از نظر حوزه در آمدی به بخش های مختلفی تقسیم بندی گردد. به عنوان مثال، حوزه درآمدی شهر مشهد به 5 بخش تقسیم بندی می شود که در بخش هایی با حوزه درآمدی ضعیف تر، اگر ملکی نیاز به عقب نشینی داشته باشد تراکم بیشتری نسبت به حوزه های درآمدی قوی تر به آن اختصاص داده می شود.

این تقسیم بندی در شهر مشهد به شکل زیر است:
تقسیم بندی حوزه درآمدی شهرداری شهر مشهد    درصد افزایش تراکم
حوزه های 1 و 2 و 3    3%
حوزه های 4 و 5    5%

نکته ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که ممکن است سالانه حوزه درآمدی هر منطقه با سال گذشته متفاوت گردد که این موضوع، به افزایش یا کاهش دسترسی ها و امکانات منطقه مرتبط خواهد بود.